Immobilienkredit von Benjamin Klack / pixelio.de

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Arten des Kredits - Dispositionskredit (überziehungskredit) - Kontokorrentkredit

Beide Begriffe meinem im Grunde die gleiche Art des Kredites. Die Bank gewährt ihrem Kunden einen Kreditrahmen (Dispo beim Privatkunden/ Kontokorrent beim Unternehmen).

Dieser Kredit hat folgende besondere Merkmale:

Er wird dem betreffenden Kunden von der Bank eingeräumt. Der Kunde kann ihn nutzen. Es fallen nur Zinsen an in der Höhe, in der er tatsächlich genutzt wird und nur so lange er genutzt wird.

Es sind also ständig Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe möglich. Die Zinsen für einen solchen Kredit sind relativ hoch, was sich aber nicht unbedingt nachteilig auswirken muss, weil dieser Kredit auch kurzfristig im vollen Umfang getilgt werden kann.

Der Nachteil dieses Kredites ist jedoch, dass die Bank diesen Kredit jederzeit kürzen oder ganz streichen kann und diesen sofort fällig stellen kann.

Diese sofortige Fällgistellung hat für den Kreditnehmer schwerwiegende Folgen. Kann er den Kreditsaldo nicht in der von der Bank festgesetzten Frist ausgleichen, darf die Bank die Vollstreckungsmaschine anlaufen lassen.

Duldet die Bank stillschweigend die Überschreitung des Rahmens, darf sie Überziehungszinsen fordern, die meistens im zweistelligen Bereich liegen.

Ratenkredit - Firmenkredit

Auch hier sind beide Kreditarten ähnlich konstruiert. Die Unterschiede ergeben sich hauptsächlich aus der Höhe der Kredite.

Zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber wird ein Vertrag geschlossen, der folgende Details genau festlegt:

a)    Höhe des Kredites

b)    Höhe der Schuldzinsen (nominal und Effektiv) und deren Festschreibungsdauer

c)    Laufzeit des Kredites (in Monaten)

d)   Rückzahlungsmodalitäten (im Regelfall gleichbleibende monatliche Raten)

e)   Kündigungsrechte

g)   Sanktionen bei Verstößen gegen die vertraglichen Pflichten.

Hat man einmal einen Kreditvertrag geschlossen, ist eine vorzeitige Rückzahlung nach Gesetz ausgeschlossen. Dies gilt nicht, wenn seit der Vollauszahlung des Kredites 10 Jahre vergangen sind. Wenn diese 10 Jahre vergangen sind, kann jeder Kredit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Dieser Punkt wird in einem späteren Absatz noch einmal aufgegriffen.

Ist kein fester Zinssatz vereinbart, kann jeder Kredit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ganz oder teilweise gekündigt werden.

Hypothekendarlehen - Grundschulddarlehen

Ein Darlehen ist im Grunde nichts anderes als ein Kredit. Allerdings geht es bei Darlehen um größere Summen und Darlehen gibt es in der Regel nicht ohne Sicherheiten.

Ausnahmen sind hierbei die Existenzgründungsdarlehen, bei denen besondere vom Staat eingerichtete Institutionen Ausfallbürgschaften übernehmen.

Im alltäglichen Sprachgebrauch und bei den üblichen Suchaktivitäten im Internet werden die Begriffe Hypothek und Grundschuld.synonym verwendet. Man verwendet beide Begriffe in gleicher Bedeutung, als wenn diese mit gleichen Rechten ausgestattet werden.

Im allgemeinen dominiert die Grundschuld. Die Nachteile der Grundschulden werden als Vorteile verkauft. Ausgangspunkt für eine Grundschuld ist die Gewährung eines Grundschulddarlehens. Zur Sicherung der Ansprüche der Bank gegenüber dem Kreditnehmer wird auf einem Grundstück des Kreditnehmers oder einer anderen Person eine Grundschuld eingetragen. Heutzutage meist mit einem Zins von ca. 18%, um damit auch etwaigen Zinsrückständen einen grundpfandrechtlichen Schutz zu gewähren.

Die Grundschuld existiert immer unabhängig vom Darlehen.Selbst wenn das Darlehen bereits zu großen Teilen getilgt worden ist, besteht die Grundschuld weiterhin in voller Höhe und der Inhaben der Grundschuld kann die Zahlung der kompletten Summe fordern. So soll es einigen Hausbesitzern ergangen sein, die ihre Darlehen immer vereinbarungsgemäß bedient haben und deren Grundschulden als Bestandteile eines Paketes an ausländische Investoren verkauft worden waren,die nun verlangten, dass die volle Summe bezahlt worden ist. Einige sollen dem Vernehmen nach dabei ihr Haus verloren haben.

Diesem Vorgehen kann man nur entgegenwirken, wenn man die Rückgewährungsansprüche an einen nützlichen Gläubiger abtritt und dies ins Grundbuch eintragen lässt. Idealerweise holt man sich die Zustimmung des Grundschuldgläubigers zur Übertragung ein. Dieses nicht unerhebliche Risiko der Grundschuld wird gern als Vorteil verkauft, denn man könne die freien Grundschuldteile für ein neues Darlehen als Sicherheit verwenden. Das trifft zwar zu, aber beseitigt das angesprochene Risiko nicht.

Ganz anders ist die Rechtslage bei der Hypothek. Diese setzt zwingend das Bestehen einer persönlichen Schuld voraus. Wird eine Hypothek getilgt, so erlischt diese in dem Umfang, in dem Tilgungsleistungen erbracht worden sind. Weil dadurch der Bank Sicherheiten für ihre eigenen Kreditgeschäfte verloren gehen, hat die Hypothek an Boden verloren. Die Sicherheit, dass die Bank aus einer einmal getilgten Hypothek nie mehr irgendwelche Ansprüche geltend machen kann, kostet etwas Geld. Denn man muss für ein neues Darlehen eine neue Grundbucheintragung machen. Das düfte aber in jedem Fall billiger sein, als ein bereits getilgtes Darlehen nochmals tilgen zu müssen.


Pfandbriefe - Schuldverschreibungen - Hypothekendarlehen und Grundschuldarlehen aus Sicht der Anleger

Im vorherigen Abschnitt habe ich bereits aufgezeigt, was der Unterschied zwischen Hypothekendarlehen und Grundschulddarlehen ist.

Nach meiner Überzeugung ist das Grundschulddarlehen für den Darlehensnehmer als auch für den Anleger nachteilig.

Pfandbriefe und Schuldverschreibungen (Bankanleihen) sind festverzinsliche Wertpapiere, denen die Anleger viel mehr Vertrauen entgegenbringen als den Aktien der Banken.

Der Anleger erhält ein gedrucktes gesiegeltes Papier, auf dem behauptet wird, dass er an einem bestimmten Tag, den aufgedruckten Betrag erhalten wird und bis zu diesem Zeitpunkt die aufgedruckten Zinsen.

Aber stimmt die aufgedruckte Behauptung überhaupt?

Der Pfandbrief genießt dieses Vertrauen auf jeden Fall zu Recht. Pfandbriefe dürfen nur von Hypothekenbanken vergeben werden. Denn nach dem Hypothekenbankgesetz dürfen die durch Pfandbriefe erlösten Mittel nur für Darlehen vergeben werden, die im Bereich bis 60% des Objektwertes gesichert sind. Sollte nun eine Hypothekenbank insolvent werden, haben die Pfandbriefgläubiger Absonderungs- und Aussonderungsrechte. Ihre Ansprüche müssen aus der Insolvenzmasse herausgegeben werden bzw. vorab befriedigt werden. (Ihnen muss also erst Geld bezahlt werden, ehe die anderen Gläubiger Geld bekommen). Selbst wenn der Insolvenzverwalter die beliehenen Immobilien durch Zwangsversteigerungen verwertet, müssen erst die Pfandbriefgläubiger ihr Geld erhalten, ehe an andere Gläubiger etwas verteilt werden darf. Wegen der Beleihungsgrenzen sollte es möglich sein, dass die Pfandbriefgläubiger ihr volles Kapital zurückerhalten.

Völlig anders sieht es bei Schuldverschreibungen (Bankanleihen) aus. Solange das Geschäft ohne größere Einbußen läuft, werden die Anleger, die ihr Geld in Bankanleihen investiert haben, ihre Zinsen erhalten und auch ihren Anlagebetrag zurückerhalten. Sollte allerdings die Bank insolvent werden, so werden die Anleger der Bankanleihen zu Gläubigern der Bank. Das in den Schuldverschreibungen angelegte Geld wird zu einer Insolvenzforderung, die nur noch mit der allgemeinen Insolvenzquote befriedigt wird. Hier greift noch nicht einmal der gesetzliche Einlagenschutz, der Sparanlagen bis 50 000 Euro auch im Insolvenzfall der Bank schützt. Glücklicherweise kommen Bankinsolvenzen in Deutschland nicht sehr oft vor, aber man sollte sich über diesen Sachverhalt im Klaren sein.

Effektivzins - der kleine aber feine Unterschied

Vorab, ich bin nicht in der Lage den Effektizins oder den anfänglichen Effektivzins für einen Kredit oder ein Darlehen auszurechnen. Die entsprechende Formel ist recht kompliziert. Aber ich kann erklären, was alles gemäß Preisangabeverordnung bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigt werden muss.

1.  Der Nominalzins:

Das ist der Zins der im Darlehensvertrag als jährlicher Zins genannt  ist.

2.  Das Dammnum oder Disagio:

Das ist der Betrag der bei der Darlehensauszahlung einbehalten wird:

Beispiel 1% 5 Jahre fest bei 90 Auszahlung

In diesem Fall nimmt man z.B. ein Darlehen von 100 000 Euro auf und es werden nur 90 000 Euro ausbezahlt.

3. Restschuldversicherung:

Sie springt - je nach Vertrag - ein, wenn man wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod keine Zahlungen mehr leisten kann. Sie muss nur in die Berechnung mit einbezogen werden, wenn der Kreditgeber dies zur Voraussetzung für die Kreditgewährung macht.

4. Tilgungsverrechnung  

Man wird es nicht glauben, aber es macht im Ergebnis einiges aus, ob die Tilgung sofort oder erst jährlich nachträglich verrechnet wird.

Ich werde dies an einem Beispiel aufzeigen.
Darlehenssumme 100 000 Zins 5% Tilgung 1%

Restschuld am Ende des ersten Jahres bei jährlich nachträglicher Tilgungsverrechnung:

99 000 Euro

Bei vierteljährlicher Tilgungverrechnung sieht dies anders aus:

Monats-

anfang

Restschuld Zins Restschuld + Zins Rate

Restschuld

nach Zahlung

1 100000 1 250 101 250 1 500 99 750
4  99 750 1 246,88 100 996,88 1 500 99 496,88
7  99 496,88 1 243,71 100 740,59 1 500 99 240,59
10  99 240,59  1 240,51 100 481,09 1 500 98 981,09
13  98 981,09

Man sieht, dass schon die vierteljährliche Tilgungsverrechnung im vorliegenden Beispiel zu einem Vorteil von fast 19 Euro im Jahr führt. Um wieviel mehr kann wohl die sofortige Tilgungsverrechnung einsparen. Bei der Laufzeit der Hypothkendarlehen von mehr als 30 Jahren kann da schon mehr als nur ein paar Hunderter Ersparnis drin sein.

Kurze oder lange Zinsbindung?

Soll man lieber eine kurze Zinsbindung oder eine längere Zinsbindung wählen?

Die Frage ist auf den ersten Blick eigentlich recht einfach zu beantworten.

Die kürzere Zinsbindung ist billiger?..... Leider nur vorübergehend!

Als Beispiel wähle ich 100 000 Euro und vergleiche die monatlichen Raten.


Festschrei-

bungs-

frist

Zinssatz

in %

Monatsrate

Restschuld nach Ablauf

der Zinsbindung**

Ratenrisiko*
5 J 3,20 350,00 94 669,69 710,02
10J 3,63 385,83 86 769,47 650,77
15 J 4,18 431,67 79 706,48 597,80
20 J 4,52 460,00 66 141,84 496,06
25 J 4,83 485,83 53 376,46 400,32



;* So hoch kann die weitere Rate werden, wenn bei der Neufestsetzung der Zinsen der langjährige Durchschnittszins von 8% vereinbart werden müsste. Das kann aber niemand voraussagen, aber als Risiko sollte man dies in seine Finanzplanung einkalkulieren.

** Es handelt sich nur um einen Näherungswert, bei dem die Tilgung jährlich nachträglich verrechnet wurde.  In Wirklchkeit dürfe die Restschuld bei monatlicher Tilgungsverrechnung etwas niedriger ausfallen.

Nochmals, damit niemand aus dieser Tabelle falsche Schlüsse zieht. Es muss nicht so kommen, aber es kann auch anders kommen, nämlich dass die Zinsen so niedrig bleiben, wie sie derzeit sind. Aber die Zinsen können auch erheblich steigen. Es gab schon Zeiten, da musste für Grundschulddarlehen sogar ein Zins von mehr als 10% bezahlt werden.

Deswegen sollte man die Mehrbelastung für die längere Zinsbindung als Versicherungsprämie gegen explodierende Raten ansehen.  136 Euro für 100 000 Euro Finanzierungsvolumen sind 408 Euro für ein Finanzierungsvolumen von 300 000 Euro. Die sollten sich ggf. durch einen 400 Euro-Job wohl auffangen lassen. Aber ob sich1080 Euro höhere Raten nach nur 5 Jahren schon auffangen lassen, da sollten doch entsprechende Zweifel angebracht sein.

Höhere oder niedrigere Tilgung?

Höhere Tilgung führt zu einer höheren Belastung aber auch zu schnellerem Abbau der Darlehensschuld.

Die nachfolgende Tabelle - übernommen vom vorherigen Absatz - zeigt auf, wie sich die höhere Tilgung in den Raten und der Restschuldhöhe auswirken wird. Dabei wurde unterstellt, dass zwar die gleiche Zinsbindungsfrist gewählt wurde, die Raten aber so angesetzt wurden, als wäre eine 25 -jährige Zinsbindung vereinbart worden.

Festschrei-

bungs-

frist

Zinssatz

in %

Monatsrate

Restschuld nach Ablauf

der Zinsbindung**

Ratenrisiko*
5 J 3,20 485,83 85 981,04 644,86
10J 3,63 485,83 74 035,35 555,27
15 J 4,18 485,83 65 054,56 487,91
20 J 4,52 485,83 58 817,36 441,13
25 J 4,83 485,83 53 376,46 400,32

An diesen Beispielen sollte deutlich geworden sein, welch hohe Risiken bei einer Zinsfestschreibung aber nur 5 Jahre beinhaltet. Am ausgewogensten erscheint deshalb die Lösung mit der Zinsbindung auf 15 Jahre und einer Belastung, die einer Zinsbindung von 25 Jahren entspricht. Allerdings wird eine genau gleiche Rate nicht möglich sein.Vorstellbar sind aber Verträge mit einer Anfangstilgung von 1,5% oder 2% pro Jahr. Im Beispiel wurde bei der Zinsbindung von 15 Jahren mit einer Anfangstilgung von 1,65% gerechnet, nur um eine Vergleichbarkeit herzustellen.

Wer Fragen dazu hat, kann mich mit einer persönlichen Nachricht über pagewizz erreichen.

Sondertilgungsmöglichkeiten werden immer wieder als Argument gegen die längere Zinsbindung ins Feld geführt. Diese Arguemente erscheinen begründet. Aber bei näherem Nachdenken, ergeben sich schon Zweifel. Jedes Darlehen kann nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Man ist also im allerschlimmsten Fall noch  10 Jahre und 6 Monate an den Vertrag gebunden. Man könnte aber auch hergehen, und das Geld, das man als Sondertilgung einsetzen möchte anlegen und durch einen Auszahlungsplan seine Raten absenken.

Aber die geplanten Sondertilgungen werden in der Regel nur ein schöner Traum sein. Dass man seine Sondertilgungen nicht gleich sondern erst nach einem gewissen Zeitaufschub machen kann, ist noch das schönste Problem, das eine Finanzierung bereiten kann.

Stratege, am 22.11.2010

Kommentare


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Stratege am 18.03.2011

Wie die Juristen sagen würden, das kommt darauf an!

Zunächst einmal liest sich der Effektivzins von 4,84% p.a. recht gut! Wenn der für 30 Jahre festgeschrieben ist, ist das ein brauchbares Angebot. Dann wirst du allein mit der vertraglichen Tilgung nach 30 Jahren das Darlehen zurückbezahlt haben. Die Sondertilgungen verkürzen noch die Laufzeit.
Vermutlich handelt es sich aber um ein sogenanntes Forward-Darlehen, anders lässt sich für mich der Bereitstellungszins nicht erklären.

Genaueres kann ich wegen der wenigen Daten nicht sagen!

juergen Richter am 17.03.2011

hallo
man bietet mir einen effektiven jahreszins über 4,84% bei einer Summe von 55000 euro und einer Laufzeit von 30 jahren an wobei der Tilgungsatz 1,52% und einer sondertilgung von 5% beträgt.Bereitstellungsfrei 43 monate-danach 0,25%pro Monat ohne notar und grunbuchkosten ..ist das Angebot ok und was sollte mit hinein in den Vertag?
mfg Juergen Richter

Autor seit 3 Jahren
15 Seiten
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