Den Wert einer Immobilie selbst bestimmen

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, was man für eine bestimmte Immobilie verlangen kann, ist ein Blick auf das Angebot vor Ort immer hilfreich. Denn beim Wert einer Immobilie zählt in erster Linie die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Natürlich ist das Preisniveau in Ballungsgebieten oder Zuzugsregionen höher als auf dem Land. Aber in ungünstiger Lage verliert selbst die Traumwohnung an Glanz. 

Was macht die Konkurrenz? Es ist immer sinnvoll, sich einen Überblick zu verschaffen, was die Konkurrenz so macht: Mithilfe des Internets ist das ganz leicht. Auf Plattformen wie Immobilienscout 24 und Immonet können Sie Immobilien, die mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung vergleichbar sind, mithilfe einzelner Suchkriterien mühelos herausfiltern. Auch ein Blick in den Immobilienteil von Regionalzeitungen hilft, das Preisgefüge vor Ort besser kennenzulernen.

Immobilie bewerten lassen: Wenn Sie sich trotzdem unsicher sind, wie hoch Sie den Kaufpreis ansetzen sollen, bietet Immobilienscout 24 eine Immobilienbewertung online an. Anhand einer Checkliste mit Angaben zu Größe, Zustand, Ausstattung und Lage wird der Preis mit ähnlichen Objekten in der Region verglichen und ein Richtwert genannt. Kosten für diesen Service: 29,90 Euro.

Sachverständigen-Gutachten: Bei Altbauten, deren Zustand oft schwer einzuschätzen ist, kann es Sinn machen, einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen, ein Gutachten zu erstellen. Unter www.svv.ihk.de bieten die Industrie- und Handelskammern eine bundesweite Sachverständigen-Datenbank. Als Stichwort Bewertung von Immobilien und den Ort eingeben und schon erhalten Sie Adressen vom Sachverständigen in Ihrer Nähe. Die Kosten sind Verhandlungssache, Sie müssen aber mit einem Honorar von 50 bis 150 Euro pro Stunde rechnen. Dafür bekommen Sie im Gegenzug ein belastbares Gutachten, das sich spätestens bei den Preisverhandlungen bezahlt machen könnte.

Die Annonce: Die richtige Zielgruppe ansprechen

Als nächstes geht es darum, potenzielle Interessenten zu erreichen. Im Vorfeld ist es wichtig zu klären, für welche Zielgruppe sich eine Immobilie besonders eignet – ob für Singles, Familien, Senioren, junge Paare. Machen Sie dazu eine ehrliche Liste der Vor- und Nachteile. Eine kleine Küche ist für Familien ungünstig, für berufstätige Singles aber völlig in Ordnung. Und prüfen Sie, welche Vorteile sich aus der Lage für die ein oder andere Zielgruppe ergeben. Während es für Singles attraktiv sein kann, mitten in der Stadt und damit mitten im Geschehen ungeben von Kinos und Kneipen zu leben, zählt bei einer Seniorenwohnung die Bushaltestelle, der Supermarkt, Kliniken und Ärzte in der Nähe. Familien freuen sich, alle Schultypen in Reichweite zu haben genauso wie Spielplätze.

Warum das Ganze? In der Anzeige können Sie Ihre Immobilie viel besser bewerben und müssen sich nicht auf Quadratmeterzahl und Baujahr beschränken. Sie können mit der Qualität der Lage Interessenten richtig Appetit machen. Und das fängt schon bei der Überschrift an. Vergleichen Sie mal diese beiden Anzeigen, die beide – leicht abgewandelt – der Plattform Immobilienscout 24 entnommen sind:

Oststadt-Wohnung mit schöner Aussicht

Im zweiten Stock eines Mehr­familien­hauses in der Oststadt finden Sie diese gut geschnittene und helle Wohnung. Mit dem Aufzug gelangen Sie nach oben. So ist die Wohnung für Singles und Paare jeden Alters wie auch für kleine Familien geeignet. Im hellen Wohnzimmer mit angrenzendem Südwestbalkon ist Platz für einen großzügigen Ess- und Wohn­bereich. Das Schlaf­zimmer mit Blick in die freie Natur ist geräumig. Das zweite Schlafzimmer ist mit seinen zwölf Quadratmetern ist ideal als Kinder- oder Jugendzimmer, Sie können es aber auch für Gäste oder als Büro nutzen. 

Das Objekt grenzt an einen Grüngürtel an, der zum Spazierengehen einlädt. Geschäfte, Kindergärten, Schulen, Ärzte, Klinik, Bahnhof befinden sich in Reichweite. Mit öffentlichen Verkehrs­mit­teln sind Sie in kürzester Zeit im Zentrum. Die Bushaltestelle ist nur wenige Meter entfernt.

3-Zi.-ETW und 2-Zi.-ETW zu verkaufen

3-Zi.-Wohnung in der 2. Etage im Dreifamilienhaus, massives Mauerwerk, voll unterkellert, Waschküche als Gemeinschaftsraum, 1 Garage, 3 Stellplätze, 2 Balkone, Laminat- und Fliesenböden, Kunststofffenster doppelverglast, 2004 Terrasse neu, 2006 Parkplatz angelegt, Balkon 2004 neu, 2006 Fassadenanstrich

2-Zi.-ETW im Dachgeschoss

Welche Ausschreibung finden Sie ansprechender?

Eine überflüssige Frage... In Internet-Annoncen ist durchaus Platz für Texte. Unleserliche Abkürzungen, die in Zeitungen üblich sind, um Kosten zu sparen, erübrigen sich. Doch auch das Zeitungsinserat sollte Hinweise zur Lage beinhalten.

Buchtipp: Formulierungen für Verkaufsanzeigen und Exposés
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Damit wäre die gedankliche Vorarbeit geleistet. Sie haben jetzt eine Einschätzung, welchen Preis Sie mindestens erzielen wollen und für wen sich Ihre Immobilie perfekt eignet. Jetzt wird es ernst: Sie können eine Anzeige in der Lokalzeitung schalten. Die fallen inzwischen richtig auf, denn das meiste spielt sich bei Immobilien im Internet ab. Inserieren können Sie auf Immobilien-Portalen wie Immoscout 24 und Immonet. Die Kosten hängen von der Laufzeit ab.

Ansprechende Fotos machen: Mit Atmosphäre punkten

Apropos Fotos: Für Anzeigen im Internet sind Fotos fast unverzichtbar. Fehlen Bilder, dann fragen sich potenzielle Interessenten nämlich, ob es einen schwerwiegenden Grund dafür gibt. Sollten Sie noch in der Wohnung leben, kommen Sie nicht umhin, die Zimmer fürs Fotoshooting aufzuräumen und nur die nötigsten Möbel dort stehen zu lassen. Nichts ist abschreckender als vollgestopfte Räume. Negativbeispiele dieser Art gibt es im Internet zuhauf.

Steht die Immobilie bereits leer, dann ist es wichtig, nicht nur kahle Räume zu fotografieren. Ein Farbklecks tut immer gut. Der Trick: Einfach ein kleinformatiges Foto mit einem netten Accessoire als Motiv einfügen: schöne Zahnputz-Gläser fürs Bad beispielsweise. Oder die Ecke eines Bettes mit einem aufgeklappten Buch. Bei einem Balkon kann ein Foto mit einem Kirschzweig oder einem Apfel am Baum integriert werden, um anzudeuten, was der Garten alles zu bieten hat. Die Fotos mit Atmosphäre-Motiven müssen gar nicht selbstgemacht sein. Da gibt es Bilddaten-Banken wie Pixabay (kostenlos), Shutterstock oder Fotolia (kostenpflichtig, aber bezahlbar).

Für alle Fragen gewappnet: Unterlagen zur Hand haben

Die ersten Interessenten melden sich. Jetzt ist es wichtig, alle Unterlagen zur Hand zu haben, die für den Verkauf relevant sind:

  • Grundriss
  • Grundbuchauszug
  • Beleihungsunterlagen
  • Energieausweis (jetzt zwingend vorgeschrieben!)
  • Eventuell: Umbaugenehmigungen
  • Bei Wohnungen kommen je nachdem noch hinzu: Wirtschaftsplan, Mietverträge, Teilungserklärung, Eigentümerprotokolle...  

Home Staging: Die Dramaturgie der Wohnungsbesichtigung

Home Staging ist eine Technik der Verkaufsförderung. Ziel ist, die Immobilie mit mehr Erlös als mit konventionellen Mitteln zu veräußern. Die Idee: Räume in Szene setzen, eine Dramaturgie für die Wohnungs­besichtigung entwerfen. Die Immobilie wird zur Bühne (stage). Es gibt spezielle Agenturen, die so etwas anbieten. Aber auch Immobilienverkäufer in Eigenregie können von diesem Konzept Anregungen mitnehmen.

Für Anbieter ist es grundsätzlich wichtig, das Haus freizugeben – gedanklich und konkret. Das heißt, persönliche Dinge so weit wie möglich zu entfernen, um Interessenten Raum für eigene Vorstellungen zu lassen. Wenn möglich, lagern Sie Möbel, die Sie nicht brauchen, schon einmal aus, beispielsweise bei einer Spedition. Schaffen Sie Platz! Je weniger Möbel da sind, desto größer und großzügiger wirkt alles. Und ein bisschen zu entrümpeln kann vor einem Umzug sowieso nicht schaden.

Die Räume sollten wirken wie gute Hotelzimmer: freundlich, wohnlich, aber ohne persönlichen Touch. Das alles penibel sauber sein sollte, versteht sich eigentlich von selbst. Kommode und Schreibtisch sollten freigeräumt sein, in der Küche sollte alles bis auf drei Elektrogeräte in den Schränken verschwinden. Auch die Garderobe sollte frei sein. Denn Eintretende sollen sich willkommen fühlen. Der erste Eindruck ist entscheidend. Das Gefühl von Enge und Privatheit, das zugestellte, durch und durch bewohnte Räume vermitteln, lässt Interessenten sofort zurückweichen. 

Überlegen Sie vorab genau, in welcher Reihenfolge Sie Ihre Besucher durch die Räume führen. Da ist eine richtige Dramaturgie gefragt: Die Immobilie ist die Bühne, Sie sind der Regisseur! Starten Sie am besten mit einem kleinen Highlight – vielleicht der Küche – und heben Sie sich den schönsten Raum für den Schluss auf: beispielsweise das Wohnzimmer mit Balkon. Wie beim Adventskalender: Es öffnet sich Tür für Tür, bevor am Ende das ganz große Staunen kommt.

Licht und Raumdüfte sind weitere Dinge, an die Sie denken können. Je nach Tageszeit sollten genügend Lampen vorhanden sein, um die Räume ins rechte Licht zu rücken. Ein frischer Raumduft spricht Interessenten ganz unbewusst an. 

Noch ein Tipp: Bieten Sie zum Abschluss der Besichtigung ein Getränk an und lassen Sie Ihre Gäste kurz alleine, um durchzuatmen, sich zu sammeln und Atmosphäre zu tanken. Sie werden sehen, das kommt gut an. Der letzte Eindruck bleibt haften.

Sollte die Wohnung leer stehen, lässt sich mit Accessoires Atmosphäre schaffen. Manchmal reicht eine Primel am Fenster. Tisch und Stuhl brauchen Sie sowieso.

Das Exposé: Den positiven Eindruck festigen

Anspruchsvolle Makler drücken ihren Kunden nach der Besichtigung noch ein sorgsam aufgemachtes Exposé mit schönen Fotos in die Hand. In jedem Fall verstärkt das die positiven Gefühle, Interessenten haben dann zu Hause etwas, um es Freunden und Bekannten zu zeigen. Eine gute Idee. Wäre das nicht auch etwas für Sie?

Wenn Sie das Exposé nicht selbst machen wollen: Professionell erstellt kostet es zwischen 400 und 800 Euro. Oder Sie lassen nur die Fotos von einem Profi machen: Da können Sie bei Fotografen anfragen, die vor Ort Hochzeitsfotos machen. Für etwa 150 Euro bekommen Sie bestimmt schon einen Satz schöner Aufnahmen, die Sie auch gleich für die Anzeige im Internet verwenden können. Vorschläge für Formulierungen, um eine Wohnung zu beschreiben, finden Sie in entsprechenden Ratgeber-Büchern.

Alles vorbereitet: Das Abenteuer kann beginnen

Wer seine Immobilie in Eigenregie verkauft, hat zunächst vielleicht mehr Mühe, behält aber die Zügel in der Hand. Gerade, wenn es Ihnen wichtig, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung später einmal in guten Händen zu wissen, ist die Vermarktung ohne Makler ein guter Weg.

Viel Erfolg!

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Alle Fotos: pixabay.com

Mondstein, am 04.06.2014
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Bildquelle:
www.neunpunkt.com (Ein Haus kaufen in der Provence)
Rainer Sturm / pixelio.de (Immobilien im Internet suchen)

Autor seit 4 Jahren
47 Seiten
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