Wie hoch sind die derzeitigen Zinsersparnisse?

Bei den derzeitigen Zinsen stellt sich die Frage nach dem Eigenheim zwangsläufig. Bewegte man sich vor 10 Jahren noch auf einem Zinsniveau von 5 % und mehr, findet man heute (je nach Laufzeit, Zinsbindung und Eigenkapital) Immobilienkredite schon unter 2 %. Um das Ganze anschaulicher zu machen, hier ein einfaches Zahlenbeispiel: Bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 € und einem Zinssatz von 5 % zahlte man früher im ersten Jahr jeden Monat 1.250 € allein an Zinsen. War man also in der Lage jeden Monat 1.500 € für den Kredit aufzubringen, hatte man am Ende des ersten Jahres 15.000 € an Zinsen und lediglich 3.000 € vom eigentlichen Kredit getilgt. Bei einem derzeit nicht unrealistischen Zinssatz von 2 % hätte man im ersten Jahr monatliche Zinskosten von nur noch 500 €. Bei einer monatlichen Leistungsfähigkeit von 1.500 € könnte man also 1.000 € für die eigentliche Kredittilgung verwenden. Nach einem Jahr hätte man also seine Restschuld bereits um 12.000 € verringert (im Vergleich zu 3.000 € bei 5 % Zinsen). Da sich die Zinsen bei einem Annuitätendarlehen jeweils auf die Restschuld beziehen, würde sich das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung entsprechend schnell zu seinen eignen Gunsten weiter verschieben.

Nicht nur die Vorteile sehen

So weit so gut. Was derzeit etwas außer Acht gelassen wird, sind die teils horrenden Immobilienpreise. Die Niedrigzinsen lassen die Nachfrage steigen und die Preise explodieren. Die Ersparnisse bei den Zinskosten werden dadurch relativiert. Ich kann hier aus eigener Erfahrung sprechen: 300.000 € für eine kleine Neubauwohnung (3 Zimmer, 80 m², Stadt mit 40.000 Einwohnern in Süddeutschland) sind mittlerweile Realität. Vor etwas über 5 Jahren waren vergleichbare Wohnungen für ca. 240.000 € zu haben. Was die Banken nun also nicht mehr an Zinsen verdienen, schlagen die Bauträger teilweise oben wieder drauf. Wer will es ihnen auch verdenken, schließlich regelt die Nachfrage den Preis.

Haben Sie einen Plan!

Man sollte eine Immobilie nie unüberlegt kaufen völlig unabhängig vom Zinsniveau. Dafür hat die Entscheidung eine zu große Tragweite. Hinter jedem Kauf muss ein Plan stecken. Viele verfolgen derzeit den Plan, eine kleine Wohnung als Zwischenlösung zu kaufen, um die nächsten 10 bis 15 Jahre Miete zu sparen. Mit dem angesparten Eigenkapital soll anschließend eine Dauerlösung her, sprich eine Immobilie, die dauerhaft ausreichend Platz für eine mehrköpfige Familie bietet. 

Auch ich habe diesen Plan verfolgt . Warum habe ich mich aber letztendlich dagegen entschieden? 

Ganz einfach, ein Kauf hätte sich für mich nicht gelohnt. Bei einer monatlichen Kreditbelastung von 1.200 € wären in 10 Jahren Kosten von insgesamt 144.000 € entstanden. Tatsächlich abbezahlt hätte ich von der Wohnung allerdings gerade einmal 80.000 €. Was nämlich neben den Zinskosten gerne vergessen wird, sind die Kaufnebenkosten. Diese bestehen aus der Grunderwerbssteuer (in BW 5% vom Kaufpreis) und den Notarkosten (2-3 % vom Kaufpreis) und hätten bei über 20.000 € gelegen. Ich hätte die ersten beiden Jahre also allein für die Tatsache des Kaufs bezahlt. Einen späteren Gegenwert beim Weiterverkauf der Immobilie hätte es hierfür nicht gegeben. Eine Finanzierung lohnt sich also erst auf lange Sicht. Die eigentliche Schaffung von Vermögen beginnt erst nach Abzug der Kaufnebenkosten. Außerdem beziehen sich die Zinsen eines Annuitätendarlehens immer auf die Restschuld. Das bedeutet, dass der Zinsanteil zu Beginn verhältnismäßig sehr hoch ist und mit jedem Jahr sinkt. 

Führen Sie am besten hier einmal eine Beispielrechnung durch und lassen Sie sich den Tilgungsplan anzeigen http://finanzrechner-tilgung.faz.net/rechner3/faz/tilgungsrechner/ 
Sie werden den oben beschriebenen Effekt schnell feststellen.

Diese einfache Rechnung muss aufgehen

Wenn Sie eine Immobilie als Zwischenlösung kaufen möchten, um sie nach beispielsweise 10 Jahren wieder zu verkaufen, muss eine ganz einfach Rechnung aufgehen. Wenn Sie die Differenz zwischen derzeitiger Miete und der geplanten monatlichen Kreditbelastung jeden Monat auf die Seite legen, darf die Summe am Ende nicht größer sein, als der Betrag, den Sie vom eigentlichen Immobilienpreis (ohne Kaufnebenkosten!) abbezahlt hätten. Wenn Sie also derzeit eine Miete von 600 € monatlich bezahlen und eine Kreditbelastung von 1.200 € einplanen, hätten Sie nach 10 Jahren 72.000 € auf der Seite, wenn Sie weiter zur Miete wohnen und 600 € auf die Seite legen. Haben Sie bereits ein Kreditangebot vorliegen? Dann können Sie im Tilgungsplan anhand der Restschuld prüfen, wie viel Sie vom Immobilienpreis (ohne Kaufnebenkosten!) tatsächlich nach 10 Jahren abbezahlt hätten. Bei dieser Rechnung werden keine eventuellen Mieterhöhungen berücksichtigt. Allerdings wissen Sie auch nicht, zu welchem Preis Sie in 10 Jahren Ihre Wunschimmobilie verkaufen können. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit wieder steigen, fallen gleichzeitig die Immobilienpreise. Sie sollten also genau abwägen, ob Sie dieses Wiederverkaufsrisiko eingehen möchten. 

Fazit

Langfristig wird ein Kauf immer mehr Vorteile bieten, als ein Mietverhältnis. Aufgrund der Kaufnebenkosten und der anfangs verhältnismäßig hohen Kreditbelastung, macht ein Wiederverkauf der Immobilie bereits nach 15 oder sogar 10 Jahren allerdings oft keinen Sinn. Lassen Sie daher von Zwischenlösungen im Zweifelsfall die Finger und kaufen Sie stattdessen eine Dauerlösung, sofern Sie sich diese auch leisten können. Alternativ können Sie auch weiterhin zur Miete wohnen und die Differenz zur ursprünglich geplanten monatlichen Kreditbelastung beispielsweise in Form eines Bausparvertrags auf die Seite legen. Vergessen Sie auch nie, dass ein Mietverhältnis nicht nur Nachteile bietet. Die hohe Flexibilität und die Abwälzung des Unterhaltungsaufwands auf den Vermieter sind oft unschlagbare Vorteile!

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