Baufinanzierung: Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit

Die Bank hat die Baufinanzierung bewilligt. Ob Zinssicherheit besteht ist fraglich. Oftmals kommt es zu bösen Überraschungen.

Ein Beispiel aus dem Leben Familie Mustermann kauf sich ein Haus und nimmt zur Finanzierung ein Darlehen bei der Bank auf. Da der Zinssatz günstig erscheint, vereinbaren die Eheleute Mustermann eine Zinsbindung von 10 Jahren. Die Daten zum Darlehen waren wie folgt: Darlehenssumme 200.000 Euro Kreditzins 3 % Zinsbindung 10 Jahre Monatliche Rate 670 Euro (hierin enthalten eine Tilgung von 1 %) Situation nach 10 Jahren. Die Zinsen sind gestiegen auf nunmehr 6 %. Die Folge dieser Zinssteigerung führt zu einer erheblichen Ratenerhöhung. Restschuld nach 10 Jahren 176.000 Euro Kreditzins 6 % Monatliche Rate 1.030 (1 % Tilgung) Die Ratenbelastung der Familie Mustermann steigt nach Ablauf der Zinsbindung von 670 Euro auf 1.030 Euro, und das obwohl die Darlehenssumme niedriger ist als anfangs. Zinssicherheit bei der Baufinanzierung ist hier nicht vorhanden. Dies ist zwar nur ein fiktives Beispiel, in der Realität ist es jedoch sehr oft verbreitet.

Zinsbindung

Das Thema "Zinsbindung" ist bei jeder Baufinanzierung wichtig. Die Kreditnehmer stehen vor der Entscheidung, ob sie die Darlehensverzinsung festschreiben sollen, und wenn ja wie lange.

In dem Beispiel hat sich Fam. Mustermann zu einer 10 jährigen Zinsbindung entschieden.

Die passende Zinsbindungsfrist sollte sich nach dem aktuellen Zinsniveau richten. Es gilt folgender Grundsatz: "Je niedriger die Zinsen umso länger die Zinsbindung".In einer Niedrigzinsphase fällt die Entscheidung zu einer langfristigen Zinsbindung leicht. In einer Hochzinsphase sollte eine möglichst kurzfristige Zinsbindung stattfinden. Schwieriger wird es dazwischen. Hier ist die Ungewissheit über die zukünftige Zinsentwicklung sehr hoch.

Es kann bei der Wahl der Zinsbindung schnell zu einer Fehlentscheidung kommen. Sinken die Zinsen, ist die Zinsbindung zu lang gewählt, steigen die Zinsen, war die Zinsbindung zu kurz. Die Folge ist überhöhte Zinszahlungen.

Finanzierungsbausteine

Annuitätendarlehen

Die häufigste Darlehensart ist das Annuitätendarlehen. Hier zahlt der Kunde die anfallenden Zinsen und eine Tilgung. Die Restschuld reduziert sich mit jeder Zahlung. Bei einer Zinsbindung kann man die Restschuld mittels eines Tilgungsplanes ausrechnen.

Festhypothek

Bei der Festhypothek zahlen die Kreditnehmer nur die Zinsen. Der Vertrag wird später durch Guthaben oder einen anderen Vertrag getilgt. Die Restschuld ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gleich dem Anfangsbetrag.

Bausparverträge

Neue Bausparverträge können zur direkten Finanzierung nicht verwendet werden. Nur bei bestehenden Bausparverträgen, die in der Zuteilung (Darlehensvergabe ist möglich) sind, können in die Finanzierung eingebaut werden.

Förderkredite der KFW

Diese Förderkredite sind Annuitätendarlehen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass die Zinssätze relativ niedrig sind. Die Rückzahlungsrate ist ebenfalls niedrig. Sie sind mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen verbunden.

Zinssicherheit der Baufinanzierung mittels Bausparvertrag

Zinssicherheit bedeutet, dass man möglichst eine lange Laufzeit des Darlehens den Zinssatz festlegen kann. Ideal ist es, wenn für die gesamte Dauer der Zinssatz bestimmt werden kann.

Wer seine Finanzierung nur über ein Annuitätendarlehen vornimmt, muss Zinsunsicherheit nach Ablauf der Zinsbindung in Kauf nehmen. Keiner weiß wie die Zinsen sich entwickeln, insbesondere während einer so langen Laufzeit.

Durch die Kombination von Darlehen mit Bausparverträgen lässt sich eine Zinssicherheit aufbauen. Das Wesen von Bausparverträgen ist, dass der Kreditzins für das Bauspardarlehen bei Abschluss des Vertrages bekannt ist. Der Kreditzins verändert sich später auch nicht. Um das Bauspardarlehen zu erhalten sind regelmäßige Einzahlungen in der Sparphase erforderlich. Die Sparphase dauert etwa 10 Jahre, je nach Bauspartarif. Nach der Zuteilung beginnt die Darlehensphase.

Durch die Kombination eines Annuitätendarlehens mit einem Bausparvertrag kann man bei richtiger Gestaltung erreichen, dass die Restschuld des Darlehens durch das Bauspardarlehen abgelöst wird. Da der Bausparzins und die Rate bekannt sind, hat man absolute Planungssicherheit.

Wichtig für die Vorgehensweise ist, dass man das verfügbare Einkommen so aufteilt, dass einerseits die Rückzahlung des Annuitätendarlehens gewährleistet ist. Wichtig ist es aber auch, dass der Bausparvertrag innerhalb der vorgesehenen Zeit angespart und zuteilungsreif wird. Ablauf Zinsbindungsende und Zuteilungstermin müssen idealerweise identisch sein. Während der Laufzeit beider Verträge muss in regelmäßigen Abständen überprüft werden, ob diese Ziel erreicht wird.

Das Wesen von Festhypotheken besteht in der Kombination von Darlehen und Bausparvertrag. Bei dem Darlehen werden nur die Darlehenszinsen gezahlt. Gleichzeitig wird der mit dem Darlehen kombinierte Bausparvertrag angespart. Nach Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt die Ablösung des Darlehens. Wichtig ist hier, dass die Zinsbindung beim Darlehen angepasst ist auf die Zuteilungsdauer. Endet die Zinsbindungsfrist vor der Zuteilung entsteht wieder eine Zinsunsicherheit.

Mittels dieser Kombination besteht bei der Baufinanzierung Zinssicherheit.

Ruschor, am 27.07.2015