Grundlagen der Baufinanzierung

 

Damit der Neubau oder Erwerb der Immobilie gelingt, bedarf es einer sorgfältigen Planung der Baufinanzierung. Eine Baufinanzierung ist in der Regel sehr langfristig angelegt, daher sollte sie sehr sorgfältig geplant werden. Für die Finanzierung ist es zunächst wichtig, die genaue Finanzierungssumme zu ermitteln. Von den anfallenden Kosten für Kauf oder Neubau sind die vorhandenen Eigenmittel abzuziehen. Jedoch sollte man sich immer einen Teil des Eigenkapitals als Reserve zurückhalten.

Festlegung der Rückzahlungsrate

Im zweiten Schritt ist die monatliche Rückzahlungsrate festzulegen. Ausgangspunkt ist hierfür das freie Einkommen, also der Teil des Gesamteinkommens, der nicht zum Lebensunterhalt benötigt wird. Zur Ermittlung des verfügbaren Einkommens gibt es Richtwerte für das Existenzminimum pro Person im Haushalt. Verpflichtungen wie Versicherungsbeiträge, bestehende Kreditraten etc. sind hierbei ebenfalls zu berücksichtigen. Bei Eheleuten sollte die Rate so bemessen sein, dass sie auch mit einem Einkommen tragbar ist.

Neubau (Bild: Rudolf Schneider)

Wahl der Darlehensart

Wenn Finanzierungssumme und Ratenhöhe festgelegt sind, geht es im zweiten Schritt darum, die passende Darlehensart festzulegen. Grundsätzlich unterscheidet man drei Darlehensarten, Kriterium hierfür ist die gewählte Tilgung des Darlehens.

Annuitätendarlehen

Das Wesen des Annuitätendarlehens besteht darin, dass die Rückzahlungsrate immer konstant bleibt während der gesamten Laufzeit. Die Rückzahlungsrate besteht aus zwei Teilen, einerseits dem Zinsanteil und anderseits der Tilgungsanteil. Besonderheit bei dieser Darlehensart ist, dass der Zinsanteil durch die Tilgung permanent kleiner wird, der Tilgungsanteil vergrößert sich im gleichen Maße.

Tilgungsdarlehen

Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil permanent gleich, der Zinsanteil, der zum Tilgungsanteil hinzukommt, verringert sich kontinuierlich. Somit wird die monatliche Rate stetig kleiner. Die Darlehensart kommt eher selten vor.

Gesamtfälliges Darlehen

Beim Gesamtfälligen Darlehen zahlt der Kunde zunächst nur die Zinsen. Die Tilgung erfolgt dann später zu einem vorher festgelegten Termin. Die Tilgung kann aus fälligen Lebensversicherungen, Bausparverträgen oder anderen Sparverträgen erfolgen. Während der Darlehenslaufzeit werden diese Sparverträge angespart. 

Zinsbindung oder variable Verzinsung

Ein wesentlicher Baustein bei der Baufinanzierung ist die Festlegung der Verzinsung. Man unterscheidet hierbei zwischen dem Variablen Zins und dem Festzins.

Variabler Zins

Beim variablen Zinssatz kann sich der Kreditzins während der Laufzeit des Darlehens permanent verändern. Kriterium für die Veränderung ist das gültige Zinsniveau. Der Darlehensnehmer geht hierbei das Risiko ein, dass der Kreditzinssatz sich erhöhen kann, was zu einer längeren Laufzeit führt. Allerdings kann der Kreditzinssatz sich auch verringern, was dann die Laufzeit und die Gesamtzinsen verringert.

 

Festzins

Beim Festzinssatz wird der Kreditzinssatz für eine genau bestimmte Zeitspanne festgeschrieben. In der Regel liegt die Zinsbindungsfrist zwischen 5 und 10 Jahren. Es können auch längere Zinsbindungsfristen vereinbart werden. Während dieser Laufzeit findet keine Zinsanpassung statt.

 

Bei der Wahl der Verzinsung sollte man die aktuelle Zinssituation berücksichtigen. Befinden sich die Kreditzinsen in einer Hochzinsphase, die Kreditzinsen sind im Vergleich zu früheren Phasen sehr hoch, sollte eine variable Verzinsung gewählt werden. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen sinken ist höher als dass sie steigen. Befindet sich das Zinsniveau in einer Niedrigzinsphase, sollte immer eine langfristige Zinsbindung gewählt werden. Liegt der aktuelle Zinssatz irgendwo dazwischen, kommt es auf die persönliche Einstellung des Darlehensnehmers an.

 

Eigentumswohnung (Bild: Rudolf Schneider)

Besicherung der Darlehen

Da jeder Kredit mit Risiken für den Kreditgeber verbunden ist, legen Banken und Bausparkassen hohen Wert auf eine gute Besicherung. Dies gilt insbesondere für Baufinanzierungen, da hier die Kreditsummen sehr hoch sind. die Besicherung hat auch einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Kreditzinssatzes. Es gilt die Regel, dass der Zinssatz umso niedriger ist, je höher die Sicherheiten und umgekehrt.

Als Sicherheiten gelten bei Baufinanzierungen hauptsächlich Grundpfandrechte. Hierbei handelt es sich um Grundschulden oder Hypotheken, die im Grundbuch eingetragen werden. Diese Sicherheiten sind sehr wertbeständig, da sie sich auf die Immobilie beziehen. Weitere Sicherheiten können Abtretungen von Lebensversicherungsguthaben, Bausparguthaben oder sonstigen Sparguthaben sein.

Die größte Sicherheit ist jedoch die Bonität des Kreditnehmers.

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