Funktionsweise und Besonderheiten der Baufinanzierung

Möchten Sie eine Immobilie erwerben oder errichten, erhalten Sie für Ihren Kredit insgesamt meist günstigere Konditionen, als man diese von klassischen Konsumkrediten her kennt. Der Grund dafür liegt darin, dass die betreffende Immobilie im Regelfall als Kreditsicherheit dient. Auf die rechtliche Grundlage dafür soll später noch einmal eingegangen werden. Was die Funktionsweise betrifft, sind sich Konsumdarlehen und Baufinanzierung jedoch sehr ähnlich. Häufig handelt es sich um sogenannte Annuitätendarlehen. Deren Besonderheit liegt darin, dass die zu zahlende Kreditrate während der Darlehenslaufzeit konstant bleibt. Innerhalb des Zahlbetrages verschieben sich Zins- und Tilgungsanteil im Laufe der Zeit zugunsten der Kredittilgung.

In einem anderen Punkt unterscheiden sich Konsum- und Baufinanzierung jedoch grundlegend – in der Form der Zinsbindung. Während Konsumdarlehen grundsätzlich einen Festzins bieten, der bis zur kompletten Rückzahlung des betreffenden Kredites gilt, ist das bei Baufinanzierungen anders. Da diese meist sehr langen Abzahlungszeiträumen unterliegen, existieren sogenannte Zinsbindungsfristen. Nur für die vereinbarte Dauer dieser Bindungsfrist sind die vertraglichen Zinskonditionen festgeschrieben. In der Praxis sind Zinsbindungen von 5 bis 15 Jahren verbreitet. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, muss der noch offene Kreditbetrag weiterfinanziert werden. Die ab dann gültigen Zinskonditionen können völlig andere sein. Je nachdem, wie sich das Zinsniveau der Geld- und Kapitalmärkte seit ursprünglicher Darlehensaufnahme verändert hat, kann Ihre Baufinanzierung plötzlich teurer oder auch zinsgünstiger werden. Da es sich bei Ihrer Baufinanzierung wie beschrieben um ein Annuitätendarlehen handelt, haben veränderte Zinskonditionen direkten Einfluss auf die Höhe Ihrer Kreditrate. Höhere Zinsen erhöhen die Rate – umgekehrt analog dazu.


Die möglichen Auswirkungen einer begrenzten Zinsbindung machen die Entscheidung über deren Dauer für Sie als Kreditnehmer sehr wichtig. In Zeiten eines eher moderater Zinsniveaus sollten sie grundsätzlich eine möglichst lange Zinsbindungsdauer wählen. In jedem Fall schafft diese Planbarkeit und Zinssicherheit. Sind Baukredite teuer, ist hingegen eine eher kürzere Zinsbindungsdauer vorteilhaft. Denn diese macht eine frühzeitige Weiterfinanzierung zu vermutlich dann günstigeren Zinskonditionen möglich. Eine günstige Wahl der Zinsbindungsfrist kann für Sie als Kreditnehmer eine enorme Einsparung an Zinskosten bedeuten. Wie sich unterschiedliche Zinsbindungsfristen beispielsweise auf den Betrag der Restschuld und die zu zahlenden Gesamtzinsen auswirken, kann zum Beispiel in einem kostenlosen Baufinanzierungsrechner wie diesem hier ausprobiert werden.

Sicherheit für die Bank: Das Grundpfandrecht

Auch wenn Kreditinstitute gern auch mal spekulieren – eigentlich lieben sie Sicherheit. Aus diesem Grunde sind ausgereichte Baukredite meist mittels Grundpfandrechten abgesichert. Diese ermöglichen es dem Kreditgeber, das finanzierte Objekt mittels Zwangsversteigerung zu verwerten und so noch offene Forderungen zu begleichen. Ein solcher Schritt wird dann eingeleitet, wenn Sie als Kreditnehmer den aus Ihrer Baufinanzierung resultierenden Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Gängige Grundpfandrechte sind Hypothek und Grundschuld, wobei Letztere deutlich öfter genutzt wird. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt. Das bedeutet, dass Sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Eine einmal im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann nach Abzahlung Ihrer Baufinanzierung im Grundbuch stehen bleiben und gegebenenfalls später zur Sicherung weiterer Finanzierungen genutzt werden. Hypotheken hingegen sind akzessorisch. Sie sind fest an eine bestimmte Forderung gebunden und nach Abzahlung derselben deshalb gegenstandslos.

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