Die Eigentümergrundschuld - Eine Grundschuld des Grundstückswesens

Was bedeutet Eigentümergrundschuld, wo wird sie eingetragen und welche Punkte sollte man beachten und wissen? Antworten auf diese Fragen in diesem Artikel.

Da die Eigentümergrundschuld mit der Eintragung durch den Eigentümer ins Grundbuch den dort freien Rang in Abteilung III blockiert, hat die Eigentümergrundschuld rangsichernde Wirkung. Dadurch werden später einzutragende Fremdgrundschulden auf eine nachrangige Position verwiesen. Im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstückes, ist die aus mehreren Grundpfandrechten bestehende Rangfolge von großer Bedeutung. Eigentümergrundschulden werden oft in der Industrie angewandt und auf Vorrat eingetragen, um spätere Kreditaufnahmen durch die Abtretung einzelner Eigentümergrundschulden an das jeweils Kredit gebende Institut abzutreten. Da diese Grundschulden den gleichen Rang besitzen, kann die Kreditgewährung auch zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen.

Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld?

Generell unterscheidet man in der Entstehung einer Eigentümergrundschuld zwischen zwei verschiedenen Prozessen. Einmal kann eine Eigentümergrundschuld durch Bestellung entstehen. Dies geschieht, indem der Grundstückseigentümer dem Grundbuchamt eine originäre einseitige Erklärung abgibt und das Grundbuchamt die Eigentümergrundschuld einträgt. Kraft Gesetz (Derivativ) entsteht die Eigentümergrundschuld oft durch die Umwandlung einer Hypothek, welcher keine gesicherte Forderung mehr zu Grunde liegt. Dies geschieht über die Zwischenstufe Eigentümerhypothek. Eigentümergrundschulden zugunsten von Kreditinstituten sind lediglich auflösend bedingt gestaltungsfähig. Eine Eigentümergrundschuld, kann nur dann entstehen, wenn eine Rückabtretung an den Grundstückseigentümer oder der Verzicht einer Bank auf eine Fremdgrundschuld vorliegt. Eine originäre Eigentümergrundschuld ist grundsätzlich durch die Eintragung beim Grundbuchamt sichtbar. Anders ist es bei der derivativen Eigentümergrundschuld – Hierbei handelt es sich um eine so genannte "versteckte Eigentümergrundschuld", weil die Fremdgrundschuld in der Regel bis zur Löschung aus dem Grundbuch erhalten bleibt.

Die Besonderheiten der Eigentümergrundschuld - Welche Besonderheiten gibt es bei der Eigentümergrundschuld zu beachten?

Eigentuemergrundschuld auf dem Eigenheim Wird ein, mit einer Eigentümergrundschuld belastetes Grundstück, veräußerst, steht die originäre Eigentümergrundschuld dem bisherigen Eigentümer als Fremdgrundschuld gegen den Erwerber zu. In diesem Fall entfällt auch die Beschränkung der Zwangsvollstreckung gemäß §1197 Abs.1 BGB.

Anders sieht dies bei einer Zwangsversteigerung aus. Steht hier die Eigentümergrundschuld im geringsten Gebot, so fällt der komplette Versteigerungserlös dem Eigentümer zu. Sollte dieser sich aber in der Insolvenz befinden, so fällt der komplette Erlös in die Insolvenzmasse. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich nachrangige Gläubiger die vorrangige Eigentümergrundschuld entweder pfänden oder sich anderweitig rechtzeitig sichern, wie zum Beispiel durch eine Abtretung. Wird auf das Grundschuldkapital gezahlt, hat dies direkte Auswirkung auf die persönliche Forderung des Grundschuldgläubigers. Sollten Kreditnehmer und Sicherungsgeber identisch sein, so wandelt sich die Grundschuld nach vollständiger Tilgung in eine Eigentümergrundschuld, da die persönliche Forderung der Bank bedient wurde. Ist der Sicherungsgeber mit dem Kreditnehmer nicht identisch, so bleibt die persönliche Forderung der Bank gegen den Kreditnehmer erhalten.

Weitere eingehende Informationen zum Thema Eigentümergrundschuld findet man auch auf Eigentuemergrundschuld.de