Die Legionellen-Prüfung ist Pflicht. Was nun?

Was sind Legionellen?

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die sich im Süßwasser unter bestimmten Bedingungen vermehren. Sie befinden sich in Warmwasserleitungen. Der optimale Temperaturbereich zur Vermehrung von Legionellen liegt zwischen 25 und 49 °C. Nur beim Einatmen von belasteten Wassertröpfchen kann es zu Infektionen kommen. Also im Falle der Vernebelung (z. B. beim Duschen) kann es zu einer Ansteckung mit der sogenannten Legionärskrankheit kommen.  Hierbei handelt es sich um eine Lungenentzündung die einen lebensgefährlichen Verlauf nehmen kann. Eine leichtere Krankheitsform ist  das sogenannte Pontiac-Fieber mit grippeähnlichen Symptomen. Kinder oder ältere Personen, sowie Personen mit Vorerkrankungen gelten als gefährdeter Personenkreis.

Wer ist von der neuen Verordnung betroffen?

Betroffen sind die Eigentümer größerer Wohnhäuser, ab 3 Wohnungen mit zentraler Wasserversorgung, deren Warmwasserspeicher mehr als 400 l fasst oder deren Rohrleitungen mehr als 3 l Inhalt zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle hat. Weiterhin muss eine Vernebelungsanlage (z. B. Duschen) vorhanden sein, was heutzutage auf nahezu alle Wohnungen zutrifft. Auch die klassische Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ist betroffen, wenn in der Eigentümergemeinschaft nur eine Wohnung vermietet ist.

Ausgenommen von der Legionellenprüfung sind 1-2 Familienhäuser und wer über keine zentrale Warmwasserspeicher verfügt. Darunter fallen die sogenannten Durchlauferhitzer.

Was bedeutet es, wenn der Eigentümer die Trinkwasser-Verordnung (TrinkV) ignoriert?

Die Erstuntersuchung sollte bis zum 31.12.2013 erfolgen. Darüber hinaus muss die Legionellenprüfung alle 3 Jahre wiederholt werden. Die Überwachung der Anlage ist verpflichtend. Ein Aussitzen der Legionellenprüfung kann als Ordnungswidrigkeit eingestuft werden. Verstöße gegen die Trinkwasser-Verordnung (TrinkV) kann mit bis zu 2 Jahren Gefängnis oder einer Geldstrafe geahndet werden.

Wie fängt alles an?

Bevor die Legionellenprüfung erstmalig durchgeführt werden kann, müssen die sogenannten Entnahmestellen festgelegt und eingerichtet werden. Bei kleineren Wohneinheiten ist es in der Regel die Ein- und Austrittstelle des Warmwasserspeichers. Eine 3. Probe wird an der weitesten genutzten Entnahmestelle entnommen.  Bei größeren Wohneinheiten müssen an jedem Steigstrang und an der weitesten Entnahmestelle eine Probe gezogen werden. Das Einrichten der Entnahmestellen übernimmt der Installateur ihres Vertrauens vor Ort. Bei einer Objektbegehung wird dieser dann auch beratend tätig.

Wer macht die eigentliche Legionellenprüfung?

 Nach einer entsprechenden Schulung mit Prüfungsabschluss darf der nun zertifizierte Probenehmer die Beprobung durchführen. Um den Qualitätsansprüchen gerecht zu werden, muss er zwingend mit einem akkreditierten Labor zusammenarbeiten. In regelmäßigem Abstand müssen die Probenehmer ihre Schulungen wiederholen und das Prüfungsergebnis bestätigen. Probenehmer können im Angestellten-Verhältnis z. B. bei einem Wärmedienst tätig sein oder als externer unabhängiger Probenehmer tätig werden. Für südliches BW wäre z. B. ein Ansprechpartner die Firma CH-Haus-Service. E-Mail hausercl(at)web.de.

Wer bezahlt die Rechnung?

Zunächst beauftragt der Eigentümer der Immobilie die entsprechenden Unternehmen, sowohl für die Ersteinrichtung als auch für die eigentliche Legionellenprüfung. Die einmaligen Kosten zur Einrichtung der Entnahmestellen können nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Sie berechtigen zur Mieterhöhung nach § 559 BGB, da die Kosten aufgrund der gesetzlichen Vorschriften der TrinkwV entstanden sind. Die Kosten der eigentlichen und regelmäßig zu wiederholenden Legionellenprüfung können als Betriebskosten angesehen werden. Allerdings gibt es keine gefestigte Rechtsprechung oder Erfahrungswerte hierzu. Bei Abschlüssen neuer Mietverträge empfiehlt es sich deshalb die Kosten der Legionellenprüfung mit in den Mietvertrag als Bestandteil der Nebenkosten aufzunehmen.

Lohnen sich Preisvergleiche diverser Anbieter?

Um sich einen Überblick über die zu entstehenden Kosten zu verschaffen ist die Angebotseinholung sinnvoll. Da die Betriebe mit unterschiedlichen Kalkulationsansätzen arbeiten, gilt es den individuell richtigen Anbieter zu finden.  Als Richtwerte bewegte sich die Legionellenprüfung bei drei Entnahmestellen zwischen 150,-- Euro und 298,-- Euro je nach Anbieter. Kriterien für  Angebotsvergleiche können sein: Anzahl der Proben, Anfahrt- und Portokosten, Stundenaufwand, Rabatte oder auch Vertragsbindungen und damit verbundene Kündigungszeiten. Angebotsvergleiche sorgen für Transparenz. Sie können zur Dokumentation und Argumentation den Mietern gegenüber herangezogen werden.

Wozu dient der Befund?

Zunächst dokumentiert er, dass der Hauseigentümer seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Gesundheitsamt als auch seinen Mietern nachgekommen ist. Solange der Befund negativ ist, also keine Legionellenkonzentration im Labor festgestellt wird, kann  er zu den Hausdokumenten abgelegt werden. Bei Bedarf kann er dann den entsprechenden Stellen vorgelegt werden.

Was passiert bei einem positiven Befund?

Sollte der Befund positiv ausfallen, d. h. eine Konzentration von Legionellen über die Maßeinheit von 100 Legionellen (KBE) pro 100 ml Trinkwasser festgestellt werden, muss das Gesundheitsamt in Kenntnis gesetzt werden. Die entsprechenden Maßnahmen, wie z. B. eine Desinfizierung der Anlage zur Legionellenreduzierung müssen in den dafür vorgesehenen Fristen durch die entsprechenden Fachbetriebe durchgeführt werden.

Welche Maßnahmen helfen vorbeugend bei Legionellen?

Da sich Legionellen im Bereich von 25 bis 49 °C optimal vermehren, können die Anlagen einmal im Monat auf über 65 ° C aufgeheizt werden. Das Wasser an allen entlegenen und nichtgenutzten Stellen abfließen lassen. Die Leitungen mit dem erhitzten Wasser durchspülen. Das empfiehlt sich auch bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus insbesondere nach Leerstand oder Urlaub. Auch die Siebe der Wasserarmaturen, die sogenannten Perlatoren sollten regelmäßig gereinigt werden, da hier eine verstärkte Konzentration der Legionellen auftritt.