Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Wer eine neue Wohnung bezieht, sollte es aber nicht versäumen zusammen mit dem Vermieter ein Protokoll für die Übergabe zu erstellen, um den Zustand des Hauses oder der Wohnung zu dokumentieren. Auch beim Auszug empfiehlt es sich ein solches Protokoll anzufertigen, um eventuell auftauchende Missverständnisse und Unklarheiten zu beseitigen.

Der Vermieter ist berechtigt im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter nach Ablauf einer bestimmten Frist Schönheitsreparaturen an dem Mietobjekt vornehmen muss (BGH Urt. v. 28.04.2004 – VIII ZR 230/03). Laut Rechtsprechung ist aber Voraussetzung für eine derartige Klausel, dass der Vermieter das Mietobjekt in renoviertem Zustand an den Mieter übergeben hat. In diesem Fall ist der Mieter in der Pflicht und muss die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen oder vornehmen lassen.
Wenn die Klausel im Mietvertrag auch eine Fristenregelung beinhaltet, dann ist diese unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit folgender Begründung entschieden: Die Klauseln der Fristenregelung würden den Mieter zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten, ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit. Enthält der Mietvertrag ab abschwächende Formulierungen, dass Schönheitsreparaturen wie "normalerweise", "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei Jahre getätigt werden müssen, dann ist diese Regelung der Fristen gültig und wirksam ((BGH Az: VIII ZR 178/05, VIII ZR 361/ 03, VIII ZR 152/ 05). Verlässt der Mieter jedoch vor Ablauf der Frist das Mietobjekt, muss er das Mietobjekt auch nicht renovieren. Wer trotzdem beispielsweise Wände tapeziert, verputzt oder streicht, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann vom Vermieter im Nachhinein auch keine Erstattung seiner Kosten verlangen. Will ein Mieter diese Kosten ersetzt haben, muss er sie unter Umständen als Schadenersatzforderung vor Gericht einklagen.

Definition von Schönheitsreparaturen

Alles, was sich beim Wohnen in der Mietzeit abgenutzt hat und generell mit ein bisschen Farbe, einer neuen Tapete und vielleicht ein wenig Gips erneuert werden kann, fällt unter den Begriff Schönheitsreparaturen. Was genau darunter zu verstehen ist, wurde im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nicht definiert, aber die Rechtsprechung orientiert sich an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.
Schönheitsreparaturen umfassen nichts anderes als die Wiederherstellung der Ansehnlichkeit der Mieträume. Abnutzungserscheinungen müssen vom Mieter beseitigt werden.

Schönheitsreparaturen sind folgende Maßnahmen:

• Streichen oder Tapezieren von Wänden
• Streichen oder Lackieren von Innentüren, Fensterrahmen (innen) und Heizkörpern
• Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
• Ausbessern von Dübel-Löchern in Wänden und Fliesen

Alles, was nicht aufgelistet ist, muss der Mieter beim Auszug auch nicht renovieren. Dazu gehören

• das Versiegeln oder Abschleifen von Parkettböden
• die Erneuerung bzw. Neuverlegung von Teppichböden
• das Streichen der Fenster und Türen von außen
• das Reinigen von Teppichböden – falls nicht anders vereinbart
• oder Arbeiten am Mauerwerk

Nicht unter Schönheitsreparaturen fallen kleine "Unfälle" und Missgeschicke, die schon mal passieren. Es sind Schädigungen, die mit einer normalen Abnutzung zwar nichts zu tun haben, für die aber der Mieter verantwortlich ist:

• Rotweinflecken auf einem hellen empfindlichen Teppichboden
• tiefe Bohrlöcher im Parkett
• Sprünge im Waschbecken
• Kratzspuren auf dem Parkett von Haustieren

Die beschriebenen Fälle berechtigen den Vermieter Schadenersatz vom Mieter zu verlangen. Ersetzt werden muss allerdings nur der Zeitwert.

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Farbwahl der Schönheitsreparaturen

Eine immer wieder kehrende Frage ist auch jene, ob ein Mieter seine Mietwohnung in der Farbe streichen kann, die er gerne mag? Darauf gibt es eine klare Antwort: Ja, er darf.

• Der Mieter kann nach seinem Geschmack die Wände der Wohnung bunt, mit Blümchen, in Karos oder Streifen streichen.

Unwirksam sind alle Klauseln im Mietvertrag, die eine Zustimmung zur Farbauswahl des Vermieters voraussetzen. Unwirksam wäre auch, wenn im Mietvertrag die Vereinbarung stehen würde, dass alle Wohnräume beim Auszug mit einem weißen Anstrich zurückzugeben seien. Denn der Vermieter muss generell auch andere neutrale und helle Farbtöne akzeptieren.

Unwirksame Klauseln

Werden im Mietvertrag unzulässige Klauseln oder Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen entdeckt, sollte ein gemeinsamer Termin mit dem Vermieter vor Beendigung des Mietvertrages vereinbart werden. Verlangt der Vermieter trotz unzulässiger Klauseln Schönheitsreparaturen verlangen, kann der Mieter diese ablehnen. Zu erwähnen wäre der Hinweis, dass die Ausführungen von Schönheitsreparaturen aufgrund der unwirksamen Klausel nicht zu den vertraglichen Pflichten gehören.

Noch mehr unwirksame Klauseln

• Beim Auszug muss nicht immer fachmännisch renoviert werden. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter dafür Sorge zu tragen hat, dass beim Auszug die Renovierung fachmännisch durchgeführt wird, dann ist diese Klausel unwirksam, da sie eine unangemessene Benachteiligung für Kurzzeitmieter bedeutet - BGH Az: VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06.

• Der Mieter muss nicht alle Tapeten von den Wänden ablösen. Der BGH hält es auch hier für unangemessen, dass Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer beim Auszug verantwortlich dafür sind, dass alle Tapeten von den Wänden entfernt werden - BGH Az: VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05.

Schönheitsreparaturen einer nicht renovierten Wohnung

Ist der Mieter in ein nicht renoviertes Mietobjekt eingezogen, ist der Vermieter auch nicht berechtigt, die Rückgabe der Wohnung in einem renovierten Zustand zu verlangen. Das wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az. VIII ZR 185/14 am 18. März 2015) entschieden. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen darf nicht auf den Mieter abgewälzt werden, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde.

Mietvertragsverletzung in Sachen Schönheitsreparaturen

Sollte der Mieter die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht leisten, macht er sich einer Vertragsverletzung schuldig und beim Auszug wird der Vermieter die fälligen Arbeiten von ihm verlangen. Tritt dieser Fall ein, dann muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Mahnung mit einer Fristsetzung zukommen lassen. Will der Vermieter beispielsweise die Maler selbst bestellen und beauftragen, muss diese Maßnahme in der Mahnung an den Mieter angekündigt werden. Bleibt der Mieter nach Erhalt und Kenntnisnahme der Mahnung weiterhin untätig, kann der Vermieter den Ersatz seiner Kosten verlangen. In Ausnahmefällen kann es sogar passieren, dass sich dadurch auch der Einzugszeitpunkt des neuen Mieters verzögert. In bestimmten Fällen muss dann der alte Mieter den Mietausfall ersetzen.